Công Chứng Luôn Cần Thiết Khi Mua Bán đất?

2024 Tác giả: Sebastian Paterson | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-16 13:54

Pháp luật quy định hai hình thức đăng ký hợp đồng giao dịch bất động sản.

Lựa chọn đầu tiên là ký kết thỏa thuận tại văn phòng công chứng với việc đăng ký giao dịch sau đó tại Văn phòng Dịch vụ Đăng ký Liên bang (FRS - RRB cũ).

Điều thứ hai, được quy định bởi Bộ luật Dân sự Liên bang Nga và Luật Liên bang "Đăng ký nhà nước về quyền đối với bất động sản và giao dịch với nó", là việc ký kết một thỏa thuận dưới dạng văn bản đơn giản. Theo quy định tại Điều 550 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga “Mẫu hợp đồng mua bán bất động sản”, hợp đồng mua bán bất động sản được giao kết bằng văn bản bằng việc các bên ký kết. Theo quy định của pháp luật, thỏa thuận như vậy không bắt buộc phải công chứng.

Chúng ta hãy xem xét những ưu điểm và nhược điểm của từng phương pháp trên.

Việc đăng ký tại văn phòng công chứng của các cá nhân như, ví dụ, hợp đồng vay, di chúc hoặc giấy ủy quyền, trong hầu hết các trường hợp là hợp lý - ngoại trừ các trường hợp do pháp luật quy định, công chứng viên là đại diện duy nhất của pháp luật. có thể chứng thực văn bản, xác nhận năng lực pháp luật của công dân đã ký vào văn bản đó. Văn bản có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên chứng nhận hoặc kể từ thời điểm quy định trong văn bản được chứng thực. Trong trường hợp xảy ra một số tình huống xung đột đòi hỏi phải tiến hành thủ tục pháp lý, chắc chắn rằng sự tin tưởng vào các tài liệu được chứng nhận bởi công chứng viên lớn hơn so với các tài liệu được lập dưới dạng văn bản đơn giản, đặc biệt nếu một trong các bên không thể có mặt tại thính giác.

Tình hình với các giao dịch bất động sản là khác nhau. Nhiệm vụ của công chứng viên bao gồm xác nhận thực tế của việc ký kết một thỏa thuận về giao dịch bất động sản, xác nhận danh tính của công dân đã ký vào văn bản. Tuy nhiên, thỏa thuận sẽ chỉ có hiệu lực sau khi đăng ký với UFRS, mất mười ngày làm việc kể từ ngày nộp tài liệu. Đương nhiên, khi nộp hồ sơ lên UFRS, các quan chức liên quan của tổ chức này cũng phải xác minh danh tính của công dân đã giao kết hợp đồng, kiểm tra tính đúng đắn của hợp đồng, quyền sở hữu bất động sản bị chuyển nhượng (mua lại). Có nghĩa là, thủ tục đăng ký với UFRS là hoàn toàn giống nhau đối với hợp đồng được ký kết có công chứng và đối với thỏa thuận do các bên soạn thảo mà không có sự tham gia của công chứng viên.

Rõ ràng là những người không có trình độ chuyên môn cao có thể tự mình lập hợp đồng một cách thành thạo, đặc biệt liên quan đến các giao dịch bất động sản đắt tiền là khá khó khăn. Theo quy định, khi lập các hợp đồng như vậy, họ chuyển sang các luật sư chuyên về lĩnh vực luật này.

Sự khác biệt giữa việc soạn thảo hợp đồng với công chứng viên (đương nhiên là người có trình độ chuyên môn cao hơn về pháp luật) và luật sư trong lĩnh vực sử dụng đất là gì?

A. Nếu bạn liên hệ với luật sư, khoản thanh toán để lập hợp đồng sẽ không phụ thuộc vào giá trị của tài sản. Điều này cho phép các bên tham gia giao dịch chỉ ra giá trị thị trường thực của đối tượng, bất kể bạn đang thực hiện giao dịch mua phòng hay mua toàn bộ căn nhà. Trong hợp đồng có công chứng, nhiều người không ghi giá thực thị trường chỉ vì chi phí trước bạ được tính theo phần trăm giá trị bất động sản. Thực tiễn tư pháp cho thấy thông thường, bằng chứng duy nhất của việc người mua thanh toán cho người bán là biên lai của người bán. Có thể tránh được sự ồn ào quá mức với biên lai nếu các bên chỉ ra giá trị thực trong hợp đồng, chứng tỏ tiền đã được chuyển đi.

B. Trong một văn phòng công chứng, rất có thể bạn sẽ được yêu cầu sử dụng một trong số các mẫu hợp đồng tiêu chuẩn ít nhiều phù hợp với hoàn cảnh của bạn. Một chuyên gia trong lĩnh vực luật đất đai, đã nghiên cứu kỹ lưỡng các đặc điểm của giao dịch cụ thể của bạn, sẽ có thể đưa ra một thỏa thuận phù hợp nhất với lợi ích của các bên, thấy trước những rủi ro có thể xảy ra, nếu cần, đưa ra các khuyến nghị và hỗ trợ thu thập thêm tài liệu loại trừ khả năng thách thức giao dịch trong tương lai. Cũng có thể có thỏa thuận về việc hỗ trợ pháp lý thêm cho chủ sở hữu bất động sản mua lại, ví dụ, bán lại, cho thuê, tái thiết, v.v. Một tùy chọn không bị loại trừ trong đó một luật sư, đã phân tích kỹ các tài liệu đã nộp, sẽ khuyên bạn nên từ chối hoàn toàn giao dịch này,được thúc đẩy bằng cách chỉ ra các kịch bản tiêu cực có thể xảy ra. Cuối cùng, lợi ích của các bên tham gia giao dịch và luật sư tương tác với họ hoàn toàn trùng khớp, trong khi chức năng của công chứng viên được rút gọn thành một tuyên bố đơn giản về việc ký kết một thỏa thuận.

B. Nếu thỏa thuận cần được sửa đổi trước khi nó được đệ trình lên UFRS (ví dụ: các bên quyết định thay đổi giá trị của tài sản hoặc thỏa thuận đã được thông qua vào thời điểm cuối cùng, nhưng người bán đã tìm được người mua mới sẵn sàng mua tài sản theo cùng điều khoản), người bán có thể độc lập viết lại hợp đồng đã làm sẵn bằng cách nhập dữ liệu đã sửa. Nếu hợp đồng được lập tại văn phòng công chứng thì phải xin lại công chứng viên, đóng phí, tức là phải bắt đầu lại quy trình, điều này sẽ gây lãng phí cả thời gian và tiền bạc. Ngoài ra, để tránh những phức tạp có thể xảy ra, nên chấm dứt thỏa thuận đã ký kết trước đó, việc này cần có thiện chí của hai bên và việc họ cùng đến văn phòng công chứng.

Có thể kết luận rằng khi giao kết bất động sản, công chứng viên là “mắt xích phụ”?

Có, nhưng lưu ý duy nhất và rất quan trọng - luật sư tham gia soạn thảo hợp đồng phải là người có trình độ chuyên môn cao trong lĩnh vực sử dụng đất, có kinh nghiệm giao kết các hợp đồng tương tự, tham gia thành công các vụ kiện liên quan đến đất đai, là nhân viên. của một tổ chức chuyên hỗ trợ giao dịch với bất động sản.