Tôi Muốn Mua Một Mảnh đất - Cách Xác định Giá Gốc Thực Tế Của Một Mảnh đất

2024 Tác giả: Sebastian Paterson | [email protected]. Sửa đổi lần cuối: 2023-12-16 13:54

Giá trị thị trường hay giá trị đang sử dụng?

Tại sao tôi sử dụng dấu ngoặc kép khi nói về “giá trị thị trường” của đất nền? Khi xác định giá thị trường của một thửa đất, họ thường tính theo giá mua trung bình tương tự về chất lượng, vị trí, diện tích, loại hình sử dụng của thửa đất, được sản xuất trong một khoảng thời gian nhất định (không quá dài). Theo đó, càng nhiều giao dịch như vậy được phân tích, chúng ta càng có thể xác định chính xác giá của khu vực quan tâm.

Đồng thời, điều cần thiết là các giao dịch được thực hiện bằng cách sử dụng các chương trình tài chính tương tự, không có bất kỳ điều kiện đặc biệt nào cho việc chuyển giao quyền sở hữu, các hạn chế và rào cản.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc sử dụng kỹ thuật này không phải lúc nào cũng cho một bức tranh khách quan về tình hình thị trường. Đến nay, thị trường đất nông nghiệp mới bắt đầu hình thành. Nhìn chung, số lượng giao dịch đất nền nghiêm trọng chỉ được quan sát trong 5-6 năm qua. Đúng, trong một hoặc hai năm qua, một số lượng lớn các vụ chuyển nhượng quyền sở hữu đã diễn ra, nhưng đối với tôi, việc xác định giá mua bán thực sự đối với một số lượng lớn các lô đất dường như là vô ích.

Một mặt, một số lượng lớn các thửa đất nông nghiệp đổi chủ do thủ tục tặng cho, mặc dù trên thực tế vẫn có giao dịch mua bán. Vì giao dịch tặng cho thực chất là giao dịch vô cớ, vậy trong trường hợp này, làm thế nào để đánh giá giá trị tài sản được chuyển giao cho chủ sở hữu mới?

Có, và khi thực hiện các giao dịch mua bán các mảnh đất, rất thường hợp đồng chỉ ra giá trị bị đánh giá thấp hơn của mảnh đất - chủ yếu để trả ít thuế hơn.

Mặt khác, bạn không thể được hướng dẫn bởi mức giá được chỉ ra trong các đề nghị quảng cáo để bán các đối tượng bất động sản. Thứ nhất, rất thường khi bán đất nền, có rất nhiều trung gian cộng thêm 20, thậm chí 40-50% giá bán ban đầu của lô đất. Thứ hai, bản thân các chủ đất thường cố tình trưng ra các đối tượng với giá tăng cao - có tính đến việc mua bán thêm để giảm giá. Người mua được mua bất động sản với chiết khấu 10-15% sẽ dễ chịu hơn rất nhiều, đồng thời có cảm giác như một nhà kinh doanh có năng lực. Thứ ba, tình hình thị trường thay đổi thường xuyên. Một trong những lựa chọn điển hình nhất là khi các lô đất được rao bán với giá thấp hơn những lô đất đã trưng bày trước đó. Ví dụ: có những thửa đất khác có đặc điểm tương tự gần thửa đất của bạn,và chủ nhân gấp rút quyết định bán với giá chiết khấu lớn do cần tiền gấp.

Còn một lý do nữa khiến việc đánh giá giá trị thị trường của các lô đất cụ thể là rất khó, đó là thị trường thế chấp đất nền gần như hoàn toàn không có.

Như tôi đã nói ở trên, cho đến nay, thị trường đất nền (đặc biệt là đất nền cho các dự án thương mại, nghĩa là diện tích lớn) vẫn chưa hình thành. Khối lượng giao dịch tại các vùng lãnh thổ cụ thể và phương thức thực hiện chúng không cho phép thực hiện với độ tin cậy, một phân tích đủ để đánh giá chính xác và khách quan về giá trị của đất, một phân tích có thể được lấy làm cơ sở khi xem xét thửa đất là đối tượng thế chấp mà không thu hút thêm bảo lãnh hoặc bảo lãnh tài chính bổ sung …

Tôi nghĩ là không, đặc biệt nếu chúng ta không sử dụng thuật ngữ mơ hồ “giá trị thị trường”, mà nói về “giá trị người tiêu dùng” của trang web này hoặc trang web đó. Nếu “giá trị thị trường” được hiểu là số tiền mà một lô đất có thể được bán tại một thời điểm nhất định, thì khi đánh giá giá trị người tiêu dùng, nhiều yếu tố được xem xét, bao gồm các yếu tố chính:

a) Động thái thay đổi giá đối với các lô đất giống nhau về mọi mặt trong thời kỳ ngắn hạn (1 - 2 năm) và trung hạn (5 năm).

b) Động lực dự kiến của những thay đổi về giá đối với địa điểm, có tính đến các yếu tố như kế hoạch dài hạn cho sự phát triển của lãnh thổ liền kề, tình hình chính trị và kinh tế ở một quận, khu vực cụ thể, đối tượng của liên bang, những thay đổi trong tình hình sinh thái, các quá trình khí hậu trong một khu vực nhất định, các quá trình xã hội và nhân khẩu học, v.v.

c) Phân tích các rủi ro có thể xảy ra trong các lĩnh vực phát triển khác nhau của khu đất này, khả năng khắc phục các rủi ro đó và tính toán chi phí nguyên vật liệu liên quan.

d) Dự báo tính thanh khoản của một khu đất ở các giai đoạn phát triển khác nhau.

Mặc dù thực tế là các câu trả lời cho mỗi điểm trên có thể khá gần đúng, sự kết hợp của chúng, khi được nghiên cứu trong khuôn khổ của một mô hình toán học, đưa ra câu trả lời khá chính xác về giá trị người tiêu dùng của trang web, được hiểu là giá trị tối đa cho phép số tiền, khoản đầu tư mà khi mua đất sẽ đảm bảo khả năng sinh lời của việc phát triển thêm khu đất.